物業費案例

案例一：物業服務費收取的時間

案例二：開發商贈送物業服務費

【案情介紹】

劉小姐在某花園小區買了一套商品房，在購房的同時，開發商承諾如果劉小姐購買他的房子，開發商將贈送三年的物業服務費。

劉小姐很高興地與開發商簽約。入住后，劉小姐才發現物業管理公司與開發商是同一家公司，其管理服務質量低劣，服務范圍太窄，而且物業管理公司尚未取得主管部門授予的資質證書。

一年后，小區成立業主委員會，業委會要求該小區物業管理公司增加服務范圍，提高服務質量。而物業管理公司則要求征收物業服務費，取消原贈送協議。如果業主委員會更換物業管理公司，贈送的物業管理費要由業主全部自付，開發商和物業管理公司均不再承擔。業委會與物業管理公司雙方協商不一致，于是，小區的業主委員會以開發商和物業管理公司違約為由訟訴至法院。

【焦點問題】

1、開發商能否與業主簽訂物業管理條款？

2、對物業管理承諾引發的法律后果，開發商是否應該承擔法律責任？

【法院判決】

法院審理認為開發商和物業管理公司違背誠信原則與合同實際履行原則，構成違約，而其下屬的物業管理公司不具備物業管理資質，因而判處業主委員會另外聘物業管理公司，開發商支付這兩年的物業服務費。

案例三：小區未管理到位，能否作為拒繳物業服務費的理由

1、【案情介紹】

2005年9月18日至2013年1月1日，青島某物業公司作為受托方（乙方）每年與委托方某新苑業主委員會（甲方）簽訂為期一年的《物業服務合同》，約定乙方為青島市某新苑小區提供物業管理服務。委托管理事項為：1.房屋公用部位和共用設施的維修養護和管理，依照《青島市城市房屋公用部位和共用設施維修管理暫行辦法》執行；2.公用綠地、花木、建筑物等的養護和管理；3.小區公共環境衛生，包括公共場所、房屋公用部位的清潔衛生，生活垃圾的收集、清運；4.負責搞好小區內公共秩序和安全巡查工作；5.公共樓道、庭院公共照明及單元電子對講門等公用設施的日常運行和養護；6.管理與物業相關的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗收資料；7.負責向業主和物業使用人收取公共性服務費并代收水費；8.業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費；9.對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、依法起訴等措施。合同還約定物業服務費自2005年9月18日至 2006年9月18日按建筑面積每月每平方米0.30元收??；自2006年9月19日至2011年9月18日按建筑面積每月每平方米0.35元收??；自2011年9月19日至2014年1月1日按建筑面積每月每平方米0.45元收取。業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，從逾期之日起每天按 3‰所欠物業費比例交納滯納金。庭審中，青島某物業公司起訴某新苑業主劉某欠繳2005 年9月10日至2013年12月10日物業服務費 3327元，計算方式為劉某所購物業建筑面積89.1平方米，2005年9月10至2011年9月10日按建筑面積每月每平方米0.35元收取，為0.35 元／平方米×89.1平方米×72=2245.32 元；2011年9月11日至2013年12月30日按建筑面積每月每平方米0.45元收取，為0.45元／平方米×89.1平方米×27=1082.57元，共計3327.89元，青島某物業公司要求劉某支付3327元。青島某物業公司并主張自2005年9月10日至 2013 年12月10日按照每日1元的標準計算滯納金。2013年11月4日，小區業主委員會為青島某物業公司出具證明一份，證明青島某物業公司于 2002 年 9 月 18 日起至 2013 年 12 月30 日依據《物業服務合同》在小區內進行管理服務，各項服務基本達到合同規定標準，物業費收繳率達90%，對于長期拖欠物業費的業主，青島某物業公司每年至少通過電話、書面通知催繳六次以上。劉某對此不予認可，稱直到今年才知道業主委員會的存在，也沒有接到過青島某物業公司催繳物業費的通知，且記不清何時開始沒交物業服務費，在法院指定的期限內未提交已交費憑證。劉某為佐證其抗辯主張，提交照片8張，稱照片能夠證明小區內道路不好、小區廣場破損、樹木已死、小區內建有違章房、草坪被毀、小區內超市占道經營、某些業主圈地種菜、樓道內到處是小廣告及劉某樓下鄰居與劉某鬧矛盾將劉某家門砸破的事實。青島某物業公司認為上述照片系打印件，其真實性無法確認，也無法證明小區現狀；即使屬實，有關小區公共部分的維修也需要業主首先繳納相關費用，動用公共維修基金應當經業主大會決議，并經2／3以上業主的同意，這是物業公司無法單獨決定的；樹木死亡后，應當移除再栽，這需要一段時間，且照片無法確認現在是否已經移除；有關違章建筑，物業公司只能進行規勸，無權強制拆除；有關鄰里糾紛，與物業公司無關，與本案也無關，物業公司只能進行勸解協調，無其他權利。

【法院判決】

一審法院審理查明，青島某物業服務企業與劉某所在小區業主委員會簽訂的《物業服務合同》合法有效，對雙方具有約束力，各方均應遵照執行。物業公司為劉某所在小區提供服務，劉某作為業主實際接受了物業公司的服務，根據權利義務對等原則，劉某應向物業公司支付物業服務費。雖然劉某抗辯主張物業公司未按約提供服務，稱小區衛生狀況差，綠地荒廢，垃圾遍地，治安狀況差，存在失竊現象等，但劉某提交的證據未能全面、系統地證明物業公司提供物業服務的全貌，故劉某以上抗辯主張法院不予支持。根據青島某物業管理有限公司提交的2005年的《物業管理委托合同》，2005年9月至2006年9月的物業服務費應按照每月0.30元／平方米收取，青島某物業管理有限公司主張2005年9月起按照0.35元計算物業服務費超出合同約定，原審法